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鲁法案例【2023】265

被告韩某租赁某居民楼两户顶楼复式房屋，将使用用途改变为欧式豪奢风“轰趴”民宿和重工业风酒吧民宿，并办理了营业执照，欧式豪奢风民宿中还安装了旋转楼梯、桶状旋转滑梯。 两处民宿面积大、设施全、有特色，吸引了许多消费者，随之产生的是入住人员进进出出，楼梯、滑梯频繁使用噪音不断，醉酒人员错敲房门更是屡见不鲜，使得楼下住户原告高某、王某不堪其扰。 在多次报警协调且被告加装隔音棉没有明显改善后，高某、王某提起诉讼请求李沧区法院判令被告韩某停止涉案房屋内的经营行为，恢复房屋住宅用途，停止侵害并支付精神损失费。

办案团队综合考虑被告装修投入、营业执照办理、疫情期间运营情况以及民宿运营给原告带来的不良影响等因素，认真释法明理，详细讲解关于住宅改变为经营性用房的相关法律法规。经多次调解，双方最终达成了韩某在8月底暑假结束后拆除旋转滑梯及旋转楼梯并停止营业恢复住宅使用性质的协议，同时作出了未按期履行需支付30万违约金的约定；此外，韩某还支付了一年物业费作为持续经营期间的补偿。至此，该案顺利结案。

《民法典》第二百七十九条： 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条： 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

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来源：青岛市李沧区法院

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